Недвижимое имущество в России находится в свободном гражданском обороте и является объектом разных сделок.

Это порождает необходимость в оценке его стоимости.

Оценка недвижимости включает в себя определение стоимости права собственности или других прав, например, права аренды, права пользования и др. в отношении различных объектов недвижимости.

Оценка недвижимости - это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью и процедурой оценки.
Определение цели оценки недвижимости изначально является основой для выбора метода оценки и значительно влияет на результат оценки.

В рыночных условиях можно выделить различные виды стоимости недвижимости:

- Рыночная - это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и действуют без какого-либо принуждения;
- Потребительская - это стоимость недвижимости для специфического покупателя, максимальновозможная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;
- Инвестиционная - это стоимость оцениваемого объекта для инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;
- Страховая - действительная, фактическая стоимость объекта страхования, определяется в договоре страхования;
- Замещения - это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования;
- Восстановительная - стоимость воспроизводства копии имущества в ценах на дату оценки;
- Залоговая - рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования;
- Ликвидационная - стоимость имущества при его вынужденной продаже; она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены;
- Для налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов; в России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной;
- Утилизационная - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;
- Действующего предприятия - стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства; оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.

Существование рынка недвижимости подразумевает наличие цены у объектов недвижимости. Однако эта рыночная цена всегда является предметом частной договоренности сторон. Поэтому она не является идеальным показателем конъюнктуры рынка, так как подвержена воздействию случайных и личных факторов.

В большинстве случаев, оценщики используют не индивидуальную, а массовую оценку. Используя стандартные наборы данных, модели массовой оценки и процедуры обеспечения качества, они могут осуществить оценку большого числа объектов недвижимости при небольших затратах.

Индивидуальная оценка - оценка конкретного объекта недвижимости на конкретную дату.

Массовая оценка - это систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату, с использованием стандартных процедур и статистического анализа.

Объекты недвижимости все в некотором смысле уникальны. Даже типовые квартиры в одном доме различаются между собой - этаж, на котором расположена квартира, ориентация окон, характеристики соседства и т.д. Индивидуальные дома различаются также очень сильно. Любой класс и группа объектов недвижимости содержит разнообразные, различные между собой объекты: - даже если значения многих характеристик совпадают, всегда найдется хотя бы одно различие, которым можно объяснить разницу стоимостей, и при желании обосновать уникальность.

Таким образом, в зависимости от целей оценки можно индивидуализировать (подчеркнуть своеобразие) или унифицировать (определить принадлежность к типу) любой объект недвижимости. В первом случае оценщик использует индивидуальный подход, делая акцент на особенностях объекта, и доказывает, почему стандартная методика оценки ошибается, во втором случае, используя приемы массовой оценки, можно выработать единую методику оценки разнообразных объектов недвижимости.

Принятая за основу методика должна соответствовать следующим критериям:

1. Универсальности (возможности ее применения к разным видам недвижимости в рамках единого экономического пространства).
2. Доступности в применении (максимально простой алгоритм расчетов и наличие необходимой справочной информации).
3. Минимизации затрат на ее освоение (как со стороны государства, так и со стороны собственника).