С 1 января 2006 г. у собственников, арендаторов и пользователей земли в России возникла обязанность по уплате земельных платежей, налоговой базой либо базовой величиной которых является кадастровая стоимость земли, подлежащая определению в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (ст. 390 НК РФ).

В настоящее время формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата (п. 1 ст. 65 ЗК РФ). В силу той же статьи базой для начисления платежей является кадастровая стоимость земельного участка.

На основании произведенной в 2007-2009 годах оценки кадастровой стоимости земельных участков, в Государственный кадастр недвижимости были внесены изменения, повлекшие за собой, в большинстве случаев, значительное увеличение кадастровой стоимости земельных участков, и как следствие повышение налоговой нагрузки на собственников земельных участков и увеличение арендных и иных платежей за их использование.

В связи с этим перед собственниками и землепользователями остро встал вопрос оспаривания кадастровой стоимости земли и исчисления всех платежей в бюджет исходя из рыночной стоимости земельного участка. Действующее законодательство позволяет установить кадастровую стоимость в размере рыночной.

В начале 2011 г. вновь принятое законодательство (изменения в ЗК и ФЗ об оценочной деятельности) однозначно указывало на возможность пересмотра, снижения кадастровой стоимости в тех случаях, когда она отличается от рыночной и установление ее в размере рыночной.

В настоящий момент вопрос оспаривания кадастровой стоимости становится все более актуальным, тем более, что судебная практика, на текущий момент складывается в пользу землепользователей.

На Президиум ВАС РФ было вынесено дело 913/11, в котором получили отражение все существовавшие на тот момент подходы к оспариванию кадастровой стоимости.

В Решении суда по делу отражено следующее:

• квалификация требования о пересмотре кадастровой стоимости как искового позволяет Президиуму сделать вывод о том, что из пункта 3 статьи 66 ЗК РФ вытекает, что резолютивная часть судебного акта по такому делу должна содержать указание кадастровому органу заменить в сведениях о кадастровой стоимости в ГКН, заменить стоимостную характеристику, полученную по результатам ГКО на установленную судебным решением, т.е. на рыночную стоимость
• так как данное требование носит преобразовательный характер, т.е. направлено на изменение существующего правоотношения, такое изменение размера кадастровой стоимости в ГКН возможно с момента вступления в силу судебного акта.

Таким образом, практика показывает, что кадастровую стоимость можно и необходимо оспаривать. Причем практика оценки говорит о том, что рыночная стоимость, определенная в связи с рассмотрением индивидуальных характеристик земельного участка, может существенно отличаться от кадастровой, что делает всю процедуру оспаривания кадастровой стоимости экономически выгодной.

На рыночную стоимость земельного участка в первую очередь влияют:

• Местоположение;
• Целевое использование объекта;
• Объем передаваемых прав;
• Площадь земельного участка;
• Наличие коммуникаций.

Для оспаривания кадастровой стоимости вам потребуются следующие документы:

• Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка на дату принятия новой кадастровой стоимости.
• Заключение экспертов саморегулируемой организации по отчету, в случае отклонения рыночной стоимости от кадастровой на 30% и более.

Необходимые документы для оценки земельного участка при оспаривании кадастровой стоимости:

1. Документы, подтверждающие право субъекта землепользования на участок (собственность, аренда и т.п.). Если участок арендован, то действующий арендный договор со всеми приложениями и расчётом платежей на текущий период.
2. Кадастровый паспорт на участок.
3. Сведения о наличие ограничений в использовании и обременений, включая обременение залогом или иными долговыми обязательствами, арендаторов, и прочих существенных факторов.
4. Наличие улучшений (построек, сооружений, коммуникаций), расположенных в пределах земельного участка и сведения о них.
5. Данные заказчика (Ф.И.О. заказчика, контактный телефон, адрес по месту регистрации и адрес фактического проживания, реквизиты предприятия).